[서평] 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업(실전편) - 정태익

 

오늘 살펴볼 책은  '운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 - 실전편'이다. 

평소 정태익 저자의 부동산 유튜브를 통해 부동산 관련 지식을 조금씩 배우고 있었기에,

출간전부터 상당히 기대를 가졌고 책이 나오자마자 바로 구매해서 기초편과 실전편을 완독했다.

오늘 다뤄볼 내용은 실전편이다. 

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# 저자소개

저자인 정태익은 현재 부동산 유튜브 1위를 달성하면서 2030의 투자 멘토로 활동중이다.

30대 초반, 대기업에 입사했지만 회사가 주는 월급만으로는 절대 부자가 될 수 없다는 사실을 깨닫고 본격적으로 부동산 투자에 뛰어들었다. 그는 투자금을 모으기 위해 월 수입의 90%를 저축하며 투자금을 모으고 밤낮으로 공부하며 쌓아 올린 투자 지식으로 10년간 30채가 넘는 아파트와 상가를 사고팔아 마침내 자수성가형 투자로서 부자 반열에 올랐다.

 

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# 주요 구절 

# 적은돈으로 할 수 있는 투자 방식

- 부동산 경매
- 일반 매매와 다른 특수한 경매절차로 진행됨. 
- 적정 낙찰가를 고민하며 계속 임장을 다녀야 하고, 물건에 문제가 없는지도 따져봐야 한다. 
- 경매의 가장 큰 매력은 빌라, 반지하, 원룸 오피스텔 같은 '매력 없는 물건'에 투자해 수익을 낸다는 점
- 경매 : 누군가 돈을 못 갚았을 때, 법원이 그의 부동산을 공개적으로 판매하여 그 돈으로 빚을 갚게 하는 것.
- 감정가 : 감정평가사가 해당 물건에 대해 책정하는 가격. 시세가 아닌 경매절차를 시작하기 위한 기준 가격. 
- 최저 입찰가 : 해당 가격 미만을 적어 입찰하면 무효가 되는 기준 가격. 매수자가 없을 경우 앞선 최저 입찰가의 70%가격이 새로운 최저 입찰가가 된다. 
- 입찰 보증금 : 입찰할 때, 즉 경매에 나설 때 내는 일종의 계약금. 보통 최저 입찰가의 10%
- 경락잔금대출 : 낙찰자는 낙찰일로부터 약 6주 안에 나머지 잔금을 완납해야 한다. 경매에서 잔금을 치르는 용도로 빌려주는 대출 


# 손해를 보지 않는 부동산 투자법은? 

- 투자는 필연적으로 리스크를 짊어지는 행위. 하지만 사실 아무것도 하지 않는 것보다 큰 리스크는 없다. 
- 부동산 커뮤니티에 올라온 게시글을 빠짐없이 읽는다거나, 부동산 관련 기사를 매일같이 본다거나, 유튜브를 열심히 챙겨보는 것은 엄밀히 말해 '진짜 부동산 공부'가 아니다 
- 진짜 공부는 '글자'가 아닌 현장의 '말에 있다. 
- 임장 : 직접 해당 지역을 탐방하는 것. 
- 세상 바깥으로 나와 현장에서 경험을 쌓아야 한다. 내가 살고 싶은 지역이나 관심 있는 곳에 직접가서 내눈으로 확인하는 것. 
- 인프라는 잘 갖춰져 있는지, 안전한 동네인지, 어떤 아파트가 이 지역의 '대장 아파트'인지 내발로 걸어 다니며 치열하게 조사해야 한다. 
- 근처 중개사무소에 들러 중개사와 이야기도 많이 나눠보아야 한다. 
- 현장에서 느끼고 배울수록 부동산 투자의 성공 가능성을 높일 수 있다. 


# 주택 구매 능력 = 대출 감당 가능액 + 기존 보유 자산 

- 대출 가능 금액 = (저축액 *40% / 대출이자)
- 나의 저축 가능 금액보다 과한 투자를 하면 매수한 집에 실거주하기가 생각보다 힘들어질 수 있음.
- 가족 간 대화와 상의는 필수다. 
- 향후 집값이 상승할 것으로 예상되면 일단 구매 능력을 뛰어넘는 집을 매수하고 실거주할 시기를 뒤로 미루는 것도 좋은 전략 중 하나. 


# 입지분석할때 꼭 알아야 하는 것들

- 이 지역의 기업체 수는 얼마인가?
- 이 지역의 아파트 공급 상황은 어떠하며 앞으로의 공급계획은 어떠한가?
- 교통은 편리한가? 지하철역 개통 계획은 있는가?
- 학군은 잘 갖춰져 있는가? 가까운 곳에 학원가가 있는가?
- 상업 시설은 충분한가?
- 여가 시간을 보낼 만한 시설이 잘 갖춰져 있는가?
- 이 집 또는 이 지역에서만 누릴 수 있는, 다른 사람들이 부러워할 만한 무언가가 있는가?
- 그 밖에 다른 호재들이 있는가? 
- **교통이 좋아서 출퇴근이 수월한가? (지하철,버스,도로)
- **자녀를 키우기에 좋은 환경인가? (학군, 초품아, 학원가)
- ** 범죄, 사고 걱정 없는 안전한 구조의 집인가? (아파트, 단지규모)
- 쇼핑 등의 활동을 하기에 편리한가? ( 상권형성, 마트 대형쇼핑몰)
- 여가 시간을 효율적으로 누릴 수 있는가? (문화시설, 공원, 강, 호수, 단지내 커뮤니티)
- 다른 사람들이 부러워하는 곳인가? (대장아파트 혹은 선호 지역)
- 기타 호재가 있는가?  (지하철역이나 백화점 신설)
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# 모든 가격에는 이유가 있다. 

- 입지는 단기간에 변화하기 어렵다. 
- 신축이라는 장점은 시간이 지나면 사라지지만 교통이 편리하다는 장점은 몇년 뒤에도 그대로입니다. 
- 입지 분석에서 가장 중요한 것은 바로 교통이다. 
- 직주근접은 집을 매수할 때 매우 중요하게 고려하는 요소 중 하나. 
- 경기도에 위치한 1기 신도시(분당, 평촌, 일산, 중동, 산본) 중 분당이 가장 가격 상승 폭이 높았던 이유는 바로 우리나라에서 가장 큰 업무지구인 강남과의 접근성이 좋다는 점이 
가장 큰 차이. 
- 집을 살 때는 단순히 신축 구축같은 어떤 한 가지 요소만 고려해서는 안된다. 시간의 흐름에 따라 가치가 변하는 것이 무엇인지를 알고, 그 변화가 
어떤 영향을 끼칠 것인지를 비교해보고 접근해야 한다. 
- 어떤 한 가지 요소만 따져서 매수를 결정하는 것이 가장 많이 하는 실수 중 하나. 
- 학운이 형성되면 집값이 비싸진다가 아니다. 집값이 비싼 곳의 학군이 좋아지는 것이다. 

# 수도권과 지방의 입지분석, 달라야 하는 이유 

- 입지를 파악할 때 지역보다는 '권역' 중심으로 살펴보아야 한다는 점
- 부동산에서는 생활권과 직장 등을 공유하고 출퇴근이 현실적으로 가능한 지역을 한데 어울러 '권역'이라고 한다. 
- 예를 들어 경기도와 인천은 서울과 함께 '수도권'이라는 하나의 권역으로 묶여 있다. 교통이 발달하면서 물리적 거리와 관계없이 시간적 거리가 매우 가까워졌기 때문.

# 나의 첫 집, 실수 없이 매수하는 완벽 프로세스 

- 나의 구매 능력을 고려해 지역과 상품(아파트,빌라,오피스텔)을 정하고, 중개사에게 연락해 각각의 매울을 직접 살펴본 뒤, 가장 좋은 집을 매수하면 된다.

1. 중개사 검색,전화
- 중개사에게 전화하기. 이 때 한 지역에서 최소한 5명 이상의 중개사에게 연락해보는 것이 좋음. 
- 중개사에게 각각 2~3개의 매물을 추천받아 살펴보기를 권함. 가능한 한 여러 집을 직접 보고 비교하는 것이 유리하기 때문. 

2. 사전 준비
- 임장을 할 때는 하루를 온전히 비우고 오전 10시, 오후 1시와 4시 정도로 적절한 간격을 두고 서로 다른 중개사를 만나는 것이 좋다. 
- 하루에 여러 지역을 돌기보다는 한 지역을 가보는 것이 좋음. 그래야 해당 지역의 장단점을 제대로 파악할 수 있다. 
- 임장을 가기 전에는 가능한 그 지역에 대해 많이 조사해보는 것이 좋음. 

3. 현장 조사 (임장)
- 매수 결정을 내리기 전에 서로 다른 날에 최소한 세 번은 임장을 가봐야 한다. 

4. 매수 물건 확정 
- 어느 정도 물건을 본 뒤에는 최종 결단을 내려야 한다. 

5. 중개수수료 협상 및 가계약금 송금
- 중개수수료는 법정상한요율이 정해져 있을 뿐, 협의가 가능하다. 
- 매수물건을 확정하고 집주인에게 가계약금을 입금하기 전에 수수료를 확정 지어야 한다. 
- 가계약금 입금도 계약 성립으로 볼 수 있다는 점 유의하기 
- 가계약금 보내기 전에 기본적인 사항(매매 일자, 수리 범위, 기본 특약사항)은 중개사를 통해 매도자와 합의한 뒤 가계약금을 보내야 한다. 

6. 계약서 작성 및 계약금 송금
- 계약서를 작성하게 되면 가계약금을 제외한 계약금(보통 전체금액의 10%)을 매도자 계좌로 송금한다. 
- 계약금은 계약을 계획대로 진행하겠다는 매수인과 매도인의 약속이다. 
- 매수인과 매도인의 협의에 따라 계약금과 잔금 사이에 중도금도 치를 수 있다. 중도금을 치루는 것은 소유권 이전에 대한 확실한 약속. 
- 중도금을 계약서에 명시하고 실제 입금까지 했다면 이후로는 계약 파기가 불가능하고, 무조건 소유권 이전을 해야한다. 
- 잔금일에는 매매가격에서 계약금과 중도금을 뺀 나머지 금액을 입금한다. 


# 동네 임장

- 임장 : 투자할 동네와 집을 현장에 가서 확인해보는 일. 

1. 사람
- 지역 상인과 인터뷰하기 (거주자들이 어떤 분들로 바뀌고 있는지?)
- 공인중개사에게 물어보기 ( 최대한 구체적인 정보를 물어보기)
- 동네 거주민 또는 아파트 경비인을 인터뷰하는 방법 

2. 경사 
- 관심매물에서 지하철역까지 가는길, 마트를 비롯해 자주 다니게 될 시설까지 가는 길, 학교까지 가는 길을 걸어보기 

3. 주변 환경
- 동네의 느낌이나 분위기 파악하기
- 매우 주관적영역이기에 임장을 통해서만 확인할 수 있음
- 내가 해당 지역의 거주자라고 상상하면서 주변 둘러보기
- 마트나 편의점, 학원 등 주거에 필요한 업종의 동선이 효율적으로 배치되어 있는지 확인

# 매물 임장 
- 집은 인생에서 가장 비싼 쇼핑 
- 당연히 직접 찾아가서 확인하고 여러 매물을 비교해봐야 한다. 

매물 볼 때 반드시 확인해야 하는 6가지 요소

1. 조망 
- 창밖으로 보이는 풍경을 꼭 확인하기. 발코니와 각 방의 창문까지 꼼꼼히 확인. 
- 집주인이나 기존 세입자에게 미리 양해를 구하고 사진을 찍어두는 것이 좋음. 

2. 소음 
- 꼭 해당 주택 주위에 소음이 발생하는지 확인 
- 놀이터가 있다면 평일 오후나 주말에는 시끄러울 가능성 높음

3. 냄새 
- 집 자체가 오래되서 곰팡이 냄새가 나지 않는지, 하수구 냄새가 올라오지 않는지 확인하기. 
- 쓰레기 분리수거장이 집 아래에 위치해서 냄새가 나지는 않는지 확인하기

4. 빛 
- 채광이 좋은 집을 선호함. 
- 남향 : 하루종일 햇빛 들어옴. 
- 동향 : 햇빛 오전에 잠시 들어왔다가 오후부터는 들어오지 않음.
- 서향 : 오후에만 햇빛이 들어옴
- 북향 : 하루종일 햇빛이 들어오지 않음
- 이외 주위에 햇빛을 가리는 건물이 없는지도 직접 확인해보기 

5. 물 
- 집에 하자가 생기는 원인은 대부분 물 때문이다. 습기, 누수, 수압, 곰팡이 
- 천장에 물이 샌 얼룩이 있는지 확인하기, 싱크대를 열고 내부 확인하기. 방마다 구석 및 가구 뒤편 직접 보거나 손 넣어보기 

6. 구조 
- 내가 살 가구들 크기를 대략적으로 메모해놓고 임장을 가서 공간에 내 가구를 배치해보는 상상해보기 

** 적어도 세번 방문하기 // 오전 10시~오후 2시에 방문하기 // 최소 5명 이상의 공인중개사 만나기 // 시간을 들여 내부 충분히 살펴보기 // 사진과 메모 남기기 


# 전세끼고 매매, 알고 보면 복잡하지 않다

a. 기존 임차인이 있는 경우 
- 전세계약의 모든것을 승계함. 
- 주택임대차보호법에 따라 매수자는 임차인의 계약을 무조건 승계하므로 세입자의 전세금을 돌려줄 의무도 함께 갖게 된다. 
- 매매계약서를 쓰고, 계약금(통상 10%)을 지불한다 -> 잔금일에 매매가격에서 기존 전세금과 계약금을 뺀 나머지 잔금을 치룬다 -> 소유권이 이전되며 기존의 전세계약도 그대로 승계된다 

b. 집주인이 살고 있거나 공실인 경우
- 내가 그 집의 새로운 세입자를 구해 세입자의 전세금으로 잔금을 치뤄야 내 소유가 된다. 
- 매매계약서를 쓰고 계약금을 지불한다 -> 해당 주택의 전세를 내놓아 세입자를 구한다 -> 매매 잔금일과 전세입자 입주일을 같은 날로 맞춘다 -> 매매 잔금일에 세입자의 전세금에 부족분을 더해 잔금을 치룬다

- 전세레버지를 활용하여 주택을 매수할 때는 '전세가 하락'을 주의해야 한다. 
- 역전세는 언제든 발생할 수 있는 일이기에 어떻게 자금을 조달할지 미리 고민해야 한다. 
- 항상 '리스크 관리'를 해야한다. 

# 아파트 투자 

- 초보자도 입지를 분석하기 쉬움. 
- 부동산 침체기에도 하락 폭이 적음
- 빌라 : 투자금이 가장 적게 들어감. 매수자금은 부족한데 실거주할 집을 사고싶은 분에게 적합
- 상가 : 시세차익보다는 매달 들어오는 월세 수입이 필요한 사람에게 적합. 건물의 한개 호실을 매수하는 상가 점포 투자 
- 상가 : 내 집마련이 되어 있고 다주택자에 대한 규제를 피해 추가로 부동산 투자를 하고 싶은 분들에게 적합 
- 오피스텔 : 매달 월세가 들어오는 임대용 소형 오피스텔 투자와 아파트의 대체재로서 시세차익을 노려볼만한 중대형 오피스텔 투자 
- 오피스텔 : 상가보다 월세 수익률면에서 다소 떨어질 수 있지만 주거용으로 사용하는 만큼 임차인 구하기가 수월하다 
- 안정적으로 거주할 집도 마련하면서 주택 청약도 포기할 수 없는 사람에게는 아파트의 대체재인 '아파텔'매수를 추천. 


# 재건축 & 재개발 

- 오랜 시간을 기다리는 대가로 큰 수익을 낼 수 있는 대표적인 분야 
- 하지만 그만큼 위험 요소가 많고 다각적으로 공부해야하는 복잡한 투자이기도 하다. 
- 재건축 재개발은 순탄하게 진행되어도 최소한 10년은 걸린다고 봐야한다. 
- 초기단계에서 정비구역으로 지정된 후에 소유자들은 조합을 설립한다. 소유자들이 모여 일종의 회사를 세우는 과정
- 조합 설립 후엔 시공사를 선정하고 각종 심의를 거치는 과정으로 이어진다. 
- 몇 년이 지나 지자체의 최종 승인까지 받으면 본격적으로 이주 및 건물 철거가 이뤄지는데, 아파트 준공까지 2~3년간의 공사 기간이 소요된다. 
- 이후 새 아파트에 입주하고 조합 청산을 하면 모든 과정이 끝난다. 
- 하지만
- 1. 예상보다 훨씬 오래걸릴 수 있다. 소유주 각자의 상황과 이해관계가 다르기 때문이다. 
- 2. 수익을 잘 따져봐야 한다. 사업 기간 및 용적률등에 따라 천차만별. 용적률이 높은 곳은 사업성이 나쁘다 
- 3. 조합원 자격을 얻지 못하고 '사업 청산'을 당하는 경우도 있다 
- 재건축 재개발 투자는 매우 복잡하여 초보 투자자가 쉽게 접근하기 어렵다. 단순한 생각으로 투자했다가는 오히려 손해를 볼 수 있다. 

# 경매, 부를 쌓는 수단

- 부동산은 장기적으로 우상향하는 투자처 
- 하지만 국가적인 혹은 전 세계적인 위기가 닥칠 때마다 부동산 시장도 정체나 하락기를 맞이하기도 한다. 
- 경매는 사람과 사람 사이의 '돈 문제'를 나라에서 해결해주는 제도. 
- 제 3자인 낙찰자에게 돈을 받아서 문제를 해결한다. 대신 낙찰자에게 부동산 소유권을 넘겨줌으로써 보상을 해주는 것. 
- 법원에서는 웬만하면 낙찰자가 법적인 책임을 지지 않도록 낙찰받는 즉시 대부분의 문제를 해결해준다. 실제로 경매를 해보면 낙찰자가 법적인 책임을 지는 물건은 10%도 되지 않는다. 
- 명도라는 과정은 낙찰받은 집에 살고 있는 사람을 내보내는 일이다. 
- 경매는 물건을 낙찰받기가 쉽지 않아 중도에 포기하는 사람이 많다. 또한 시세 조사를 잘 못하거나 권리분석에서 실수를 하면 낙찰을 받고도 큰 돈을 손해보기도 한다. 
- 그럼에도 경매는 매력적인 투자방법이다. 왜냐.. 일반매매에 비해 상대적으로 적은 돈이 들어가고, 경매는 시세보다 싸게 사므로 사자마자 시세차익이 발생한다. 
- 경매는 부동산 하락기에 빛을 발하는 투자방법. 돈 문제에 얽혀 나오는 물건이 더욱 많아지니 경매장에서는 좋은 물건을 싸게 살 수 있기 때문이다. 
- 권리분석은 일반 매매에는 없는 경매 절차. 경매에는 채무 관계로 법적 소송과 다툼이 있는 물건이 나온다. 
- 말소기준권리란 부동산을 낙찰받는 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다. 
 

# 목표에서 행복을 찾지 말고 행복해질 목표를 찾아라 

- 좋은 목표를 세우기 위해서는 내가 무엇을 할 때 행복한지에 대해 고민해봐야 한다. 
- 나는 무엇을 할 때 행복한가? 그 행복한 일을 평생하고 싶다면 얼마의 돈이 필요한가? 즉, 그만큼의 돈을 모아서 평생 하고 싶은 일은 무엇인가? 
- 진지하게 고민해봐야 한다. 그래야 투자라는 쉽지 않은 길에서 버티게 하고 노력하게 만들어줄 것이기 때문이다. 

 

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# 요약 

 

이 외 내용에서는 시장 상황별 매수 방법, 입지 분석 방법등의 내용을 다루고 있다. 너무 많은 내용을 여기서 다 이야기할 수는 없어서 내용정리는 여기서 마치고자 한다.

 

무주택자도, 1주택자도, 다주택자도 반드시 읽어야 할 부동산 투자 바이블로서 부동산에 관심이 있는 분들에게는 많은 도움을 줄 수 있는 책이다.  사실 위의 내용을 글로 정리했지만, 책에서는 관련자료도 함께 볼 수 있기에 책으로 보면 이해하기가 훨씬 수월하다.

부린이에게 입문서로 적합하기에 부동산에 대해 공부를 하고 싶다면 이 책을 입문서로 추천한다. 두고두고 자주 꺼내보면서 보게 될 것 같다!

 

모두 성공투자하시길!!

 

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감사합니다:D